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不動産の登記

そもそも、不動産を買うという場合に、売主さんがその不動産の所有者かどうかを、真っ先に確認する必要があります。その確認手段が不動産登記簿です。

登記簿を見て所有者を確認したら、目の前にいる売主さんが、本当に登記簿に載っている所有者かどうかを確認する必要もあります。もしも、目の前にいる売主さんが、実は登記簿に載っている所有者と別人だということになれば、お金を払った買主さんは、不動産の所有権を取得することはできません。

不動産を買う場合、その不動産のことをメインに考えがちですが、誰から買うのかということにも注意を払う必要があるのです。

売主さんは、不動産が自分の名義になっているか、登記されている住所やお名前に間違いがないか、確認する必要があります。相続で取得した不動産なら、相続登記をしておく必要があります。
ローンで買った不動産で、ローンが残っている場合は、売主さんは金融機関に繰り上げ返済の申込みをして、ローンの担保である抵当権を消す書類の準備を依頼する必要があります。
たまに、ローンはとっくに返し終わっているのに、抵当権の登記が残っている場合があります。このような消し忘れた抵当権の登記は、売却までに消しておく必要があります。

売買契約書の取り交わしと同時に、買主さんから売主さんに代金の支払い、売主さんから買主さんに登記を移すための手続を行う場合もありますが、売買契約書の取り交わし時には手付金を支払うだけで、代金支払いや登記は後日という場合もあります。
売主さんにとっては、登記の名義を移したけど、代金を受け取っていないというのは、大変困ります。
他方、買主さんにとっては、代金は支払ったけど、登記の名義を移していないというのは、大変困ります。
そのため、売主さんと買主さんの公平を期すため、代金の支払いと登記の名義を移すことは、同時に行う必要があります。これを同時履行といっています。
この同時履行により売主さんと買主さんの公平を図るために、司法書士が立ち会います。
司法書士は、売主さんが不動産の登記名義を移すために必要な書類があるかを確認し、買主さんに代金の支払いが可能となったことを告げて、代金支払いと登記手続に進みます。

よく「司法書士が取引の場に少しいただけで何十万円もお金を持っていった」という話を聞きます。
まず、登記には登録免許税という税金が必要です。この税金を前もって預かる必要があります。司法書士が受け取るお金の大半はこの登録免許税の場合が多いのです。
他に登記事項証明書や郵送料などの実費があります。
また言うまでもないことですが、司法書士の報酬を頂きます。司法書士は取引に立ち会う時間だけでなく、立ち会うために時間をかけて準備をします。また、取引に立ち会った後、登記手続を実際に行い、登記が終わればキチンと登記ができているかを確認し、権利証（登記識別情報通知）を買主さんにお返しします。

司法書士の業務には直接関係しませんが、不動産を買った人には不動産取得税というも税金がかかります。
また、不動産を売った人には利益が出れば所得税が課税されます。
会社が建物を売れば、消費税が課税されます。
税金の問題からは逃げられません。税理士さんにご相談ください。

贈　与

「あげる」ということですが、チョコやおもちゃをあげるという話とは違います。昔から「ただより高いものはない」といわれているので、そう単純な話しではありません。
不動産はそれなりに価値があるものですから、ただで不動産をもらった場合、贈与税が課税される可能性があります。

ただし、贈与税が課税されない例外があります。
夫婦間で自宅不動産を贈与すると、贈与税が課税されない特例があります。
お父さんが子どもに不動産を贈与する場合、本来かかる贈与税を相続の時まで繰延べる特例もあります。要するにあげた時点では贈与税はかからない場合があるということです。
ただしいずれの場合も贈与税の申告は必要ですから、忘れずに申告する必要があります。税理士さんにご相談ください。

贈与といえばすぐにあげるというのが普通ですが、「亡くなったらあげる」という贈与もあります。死因贈与といっています。
死因贈与は遺言書で不動産を渡す遺贈と同様に取り扱われます。
ただし、大きく違うのは、遺贈は相続が起こって初めて登記ができますが、死因贈与は相続が起こる前に仮登記をすることができるということです。
仮登記というのは「仮」と付くだけ合って本当の登記ではありませんが、将来登記をする場合の順番を確保しておくことができます。

とはいえ、それなりに価値のあるものをただであげるというのは、それなりの関係があるという裏付けがあるからです。そのような裏付けがなければ「本当にもらったものなの？」と疑われる余地があります。
そして、後になって相続人などから「その贈与は無効だ」などといわれ訴えられる可能性もあります。実際に訴えられてもらったものを返さなければならなくなった事例もあります。
やはり「ただより高いものはない」かもしれません。
「不動産をあげる」などといわれて喜んで飛びついてしまうと、後で後悔することになるかもしれません。